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房屋租赁 多做“功课”防纠纷

发布时间:2015-06-24  来源:京郊日报  点击:
 

  农村城市化步伐越走越快,京郊不少农村居民走进城市求学打工,城里人也不断地从人口集中地区分散到京郊居住,高房价之下很多人选择租房而居。但各种原因导致的房屋出租人、中介、承租人之间的纠纷频发,一旦进入诉讼程序,难免让人有些闹心。日前,海淀法院法官针对此类案例进行分析,为读者作出提示。

  提示1:

  委托中介出租

  房主谨慎避损

  2012年1月,王先生因工作繁忙将其房屋委托房产经纪公司出租,期限4年。房产经纪公司一直依约付款,但自2014年10月起拖欠租金。王先生联系不上该公司,便来到公司办公场所,却发现已人去楼空。王先生前往自己的出租房查看,这才发现房子被打成隔断,所住四户承租人都称已将后续房租交给房产经纪公司。王先生不得不一边与承租人解决后续的出租问题,一边起诉房产公司,要求解除双方之间的委托出租合同,并要求该公司支付拖欠的租金。

  因找不到被告,法院只能进行缺席审理、缺席判决和公告宣判。由于房产经纪公司恶意避债,判决在执行中也不顺利。

  法官说法:

  将房屋委托中介出租,是房主的省心之选,但委托不善或许会更糟心。法官建议,将房屋委托有信誉保证的大中介公司出租,不要贪图小中介公司或个人承诺的低佣金、高租金。此外,出租期间,房主应了解、核实承租人信息,定期联系中介、查看房屋,以掌握房屋出租情况。

  提示2:

  要想踏实用房 产权必须明晰

  小王从振华房产经纪公司承租房屋用于居住,租期半年,三方合同中,该公司是居间人,而在出租人处签字的是该公司业务员小林。小王入住后向中介公司支付了全部房租。3天后,房主韩先生找上门来,称之前是把房子租给了李甲,而李甲拖欠房租后失联。他要求小王与其重新签订合同。小王因未能与韩先生达成一致而搬家。为挽回损失,小王将振华房产经纪公司诉至法院。

  法院查明,韩先生与李甲所签租赁合同中的居间人,是兴国房产经纪公司,承租人李甲实际上是该公司业务员,合同中写明“履行合同期间,如承租人申请退租,居间人可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜”,而小王、小林和振华房产经纪公司签订的三方租赁合同,与该合同的格式、内容完全一致,且振华房产经纪公司是兴国房产经纪公司经工商变更名称而来的。法院认为,上述合同内容系无效格式条款,因此两家公司均无权出租涉案房屋,小王签订的房屋租赁合同无效,振华房产经纪公司应向小王返还钱款。

  

  小王在未了解房屋产权人的情况下即从中介公司承租房屋并付款,是导致诉讼发生的根本原因。承租人应明了,房主以外的他方对外出租房主房屋,须有合法权利来源,即出租权—通常通过授权委托书、委托出租合同或租赁合同中的同意转租条款取得,否则构成无权处分,在房主不予追认或明确禁止转租的情况下,所签租赁合同是无效的。

  提示3:

  房屋损坏赔偿 要看致损原因

  案例1:小李承租了王女士的房屋。一天早晨,小李启动洗衣机后就去上班,洗衣机与自来水连接的接头爆裂跑水,将小李承租的房屋及楼下房屋浸泡致损。楼下业主就此起诉王女士赔偿获得支持,后王女士向小李追偿。

  案例2:小张一家承租方女士的房屋。一天夜里,卫生间自来水水管因老化爆裂,导致租赁房屋及楼下房屋均被水浸泡。方女士赔偿楼下业主后起诉小张,要求小张赔偿损失。法院经审理认为,方女士作为房屋出租方依法负有保障房屋及屋内附属设施适租的义务,其购房至今二十余年,却从未对屋内自来水水管进行检修和更换,是导致水管老化爆裂的根本原因;而小张对上述水管无不当使用及破坏行为,因此卫生间自来水水管老化爆裂导致的相关财产损失,责任不在小张,法院驳回方女士的诉请。

  

  根据合同法关于租赁合同的规定,出租人就房屋及屋内附属设施设备有保证适租的义务及维修的义务,而承租人对于使用房屋期间发生的正常损耗不负有赔偿责任。所以,就承租人使用房屋期间的致损行为,承租人是否需要赔偿,有两点考虑:第一,损害的发生是否是承租人原因所致;第二,损害的发生是否是正常耗损。

  提示4:

  办清退房手续

  留足水电押金

  小丁从梅先生处租住一套一居室,押金为3000元。合同到期日当晚,双方查房验物,小李归还钥匙和水电卡并搬出,但双方未制作书面交接手续,且未查看水、电、燃气表,也未结清费用。因梅先生在小丁退租半年后一直拒退押金,小丁将其诉至法院。 庭审中,梅先生称,不退押金原因有三:其一,小丁退房时未结清水、电、燃气费;其二,小丁租住期间导致浴室木门损坏,维修费应从押金中扣除;其三,小丁退租时未清理室内卫生,导致韩先生因清理房屋支出卫生费。小丁同意从押金中扣除水电燃气费和卫生费,但因交接房屋时梅先生未就房屋及物品提出异议,退房半年后提出浴室木门损坏,小丁不认可。经法院调解,梅先生向小丁退还2000元。

  出租人与承租人就押金退还发生纠纷,在租赁合同到期后很常见。出租人不退还押金的理由,通常是梅先生提到的那几点。为了避免押金纠纷,法官提出建议:一、交接房屋时履行交接手续,即在出租人收房和承租人退房时,双方均应仔细查验房屋及室内物品和附属设施,并通过交接清单将当时的房屋及物品状况、数量等予以明确,避免日后引发口水战;二、承租人在租赁期间应合理使用房屋,不按性质和用途使用房屋及物品造成损坏的,要依法承担赔偿责任;三、承租人在租赁期间如发现房屋及室内物品损坏的,应及时告知出租人并通知其维修;四、承租人在租赁期间如需安装附属设施等,应征得承租人同意;五、出租人在准备退租时,应主动结清由其负担的各项费用。(禹霖华)

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